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褒貶不一長租公寓路在何方？2017年11月21日09:29來源:東方網圖片說明：魔方公寓。青年報記者常鑫攝　　東方網11月21日消息：據《青年報》報道，一個剛到上海的創業者，有沒有一個安全、便利的房子，可以直接拎包入住？長租公寓便提供了這種可能性，它正成為畢業不久來滬就業的新上海人的選擇。　　如今，長租公寓市場確實火了，它的運營情況到底如何？記者日前走訪了滬上數家長租公寓時發現，在張江等不少熱門板塊，長租公寓企業收納房源的競爭已經白熱化，正在運營的房源，租客幾乎全滿。但是，部分租客對長租公寓服務一般、收費偏高等的抱怨聲也層出不窮，這也讓不少年輕人對這樣的租賃住房心里沒底。　　現狀　　長租公寓在滬生意火爆房企涉水爭當“包租公”　　自2015年開始，從中央到各級地方政府，都陸續出臺了培育租賃市場和機構房東的政策。租賃市場也在爆發。鏈家研究顯示，2015年、2016年中國租房市場的規模大概在1.1萬億，預計到2025年，住房租賃市場租金總額將接近3萬億元，租賃人口將達2.3億人。　　在政策和市場雙重利好之下，一線城市和重點二線城市出現了大量的機構房東。通過對租賃尤其是機構房東的扶持，來培育規模化、專業化的租賃市場。過去，長租公寓難以紅火，因為運營成本居高不下，只能依靠政府支持，或集中在毛利率高的高端市場。如今，互聯網技術為長租公寓帶來新的可能。　　今年上半年，全國多家長租公寓都獲得大筆投資，甚至不少連鎖酒店品牌也在考慮轉做長租公寓。這其中有兩條關鍵因素：一是租房人群的變化；二是清晰的行業盈利模式。　　隨著眾多企業及各路資本涌入，長租公寓市場正在迅速發展，包括萬科、碧桂園、龍湖、遠洋等大型房企紛紛涉水長租公寓場。如碧桂園于今年5月成立長租事業部，把上海作為長租公寓產品的第一站，今年年底將在上海區域推出首個長租公寓項目。　　與此同時，傳統地產經紀企業則攜帶房源優勢殺入這一市場。如鏈家集團推出“自如寓”，將上門到鏈家掛牌出租的房源，全部納入到“自如”體系。一位不愿透露姓名的工作人員告訴記者，像大寧這樣的房源，無論是老公房還是商品房，只要有房源他們都會收。　　記者了解到，當前長租公寓主要分兩類：一是“代理經租”式的分布式公寓，即企業從個人房東手里收取房源，經裝修后租出，負責日常運營服務；二是集中式公寓，即企業購買或租賃整棟房屋，對其內部進行改造，再出租給房客。記者調查中發現，在張江、大寧等這些熱門板塊，長租公寓都很受歡迎，其中不少品牌長租公寓長期呈現供不應求的狀態。　　記者了解到，長租公寓的租客以基層白領為主，尤其是高校畢業生和工作經驗在5年以內的基層白領。租客稅后月收入層級普遍偏低，且年輕未婚人士占絕大多數。對于這些租客而言，剛畢業就買房的可能性不大，長租公寓可以給他們提供一個相對穩定的住所。　　滬上長租公寓之所以火了，不少新上海人表示，最看中的就是這類公寓的便捷和安全。“看了一次房，我就直接簽合同了。不用打掃，不用另外購買家具電器。”租客李小姐告訴記者，剛到上海，人生地不熟，在長租公寓可以直接拎包入住，不用一家家去房客家看房，“畢竟是女孩子，考慮最多的還是安全性，長租公寓大多都有24小時監控，這點讓人很放心。”　　采訪中，不少租客反映，目前長租公寓主要還是分布在中環甚至外環外，市中心可供選擇的很少，如果能夠在市中心多提供長租公寓的住所，那將能帶來更多的便利。　　現場　　閔行“冠寓”：安全、拎包可入住標配陽臺　　就在上個月，滬閔路277號推出了387套“冠寓”品牌長租公寓，主要面向周邊紫竹科技園區、閔行經濟開發區等工作的職場白領，以及上海交大、華師大等年輕的高校師生。推出不到一個月，預訂出去的房源已達50多間。　　上周四，記者來到滬閔路上的“冠寓”公寓，這里一共有三幢公寓樓，樓與樓之間互相連通。房型分為有一室一廳一衛和一室一廳一廚一衛兩種，所有房間均配有陽臺。　　在其中一套20平方米的房間，記者看到，房間環境整潔，配備了必要的生活設施，有廚房、衛生間、臥室，床、沙發等也一應俱全，完全可以拎包入住。　　區域運營經理李品玲告訴記者，冠寓出租的對象為高校師生、職場白領。此次推出的長租公寓目前在試運營階段，到今年年底前會正式全部對外開放，目前2至5層的房間處于出售狀態，共200間房已經有50多間被預訂出租。李品玲介紹說，冠寓的房間一個月起租，簽約滿半年送一個免租期，滿一年送兩個月免租期。　　記者發現，比起一般的出租房，這里提供的安全保障具有很大優勢。在樓道配備攝像頭24小時監控，刷門禁卡才能進入樓道，每間房還配有智能化密碼鎖。　　魔方公寓張江店：230多套房源只剩3套在租　　空置率是長租公寓的重要指標。從目前情況來看，一些大品牌的長租公寓在上海已經呈現供不應求的狀態。其中，魔方公寓是國內集中式公寓的行業翹楚，目前在上海有十多處布點，房客兩三千人，但是不少房客表示，“要租自己喜歡的房型，有時候還需排隊”。　　上周五，記者來到位于張江附近的魔方公寓，這里距離地鐵口不到1公里。正在負責出租房源的一位負責人告訴記者，房源非常緊張，230多套房租到只剩3套。　　“來這里租房的不少是剛畢業的大學生，他們就在附近的張江園區工作，他們對居住條件有一定的要求，寧愿多出點錢，也不肯忍受群租或‘二房東’。”該負責人告訴記者。魔方公寓定價每月2000多元到4000元不等。記者看到，一間約20平方米的單間，帶有獨立衛生間和迷你廚房，價格為3000元出頭。　　除安全之外，便捷的服務也成為長租公寓的優勢。記者看到，魔方公寓不僅可以免費代收快遞，利用APP、微信公眾號等，租客可以進行水電費繳納，或發出房間維修申請。不僅如此，其周邊有購物廣場、超市等配套，生活購物也同樣便利。　　萬科“泊寓”國創店：租客希望能在這里交到朋友　　上周五上午，泊寓上海張江國創中心店的小黑板上寫著“今日房源還剩8套”。店內只有工作人員和少數幾位租客在二樓公共空間辦公。　　帶看房的銷售人員告訴記者，這里出租的每個房間都配有電視、冰箱、洗衣機等家電，戶型面積為20-50平米。泊寓國創店的住戶大多是在張江科技園區金融或互聯網公司供職的人員，以及少數自由創業者。　　記者了解到，長租公寓合同可長可短，可以半年或者一年一簽。為迎合市場需求，品牌長租公寓更多將目標租戶定位為年輕人。萬科泊寓就將租客年齡確定為18-40歲。　　為了滿足年輕人的社交需求，長租公寓一般都設有寬敞的公共活動區域，包括臺球、家庭影院、健身房等。在記者采訪的過程中，正好也有一位姓張的男士前來看房。張先生說，選擇長租公寓一方面可以給租客提供獨立的生活空間，更加私密、安全，但是也可以走出個人空間，去公共空間參與社交。　　問題　　雖然是一片叫好聲，伴隨著市場爆發期一同到來的，還有各式各樣的問題。　　租金是貴是廉？　　裝修很好，但租金普遍比周邊市場價高　　剛到上海工作不久的鐘先生告訴記者，之前在找大華那一片的長租公寓，十幾個平方米的房間一般價位都在2500元上下，但是差不多類型的普通租房只要2300元左右。”鐘先生說，長租公寓的房子比較干凈，不過感覺價位相比同地段其他的房子還是稍貴。從經濟實惠的角度出發，鐘先生比較傾向二人合租，而自如的房源選擇就比較少。　　“而且在網上看到過長租公寓室友強行退租，導致其他租客多承擔水電費的事情，感覺有點擔心，如果是傳統的租房模式，還能直接見到房東，在遇到這類事情的時候還可以協商解決，但是長租公寓是公司化運營，遇到事情不知道找誰商量，所以最后還是沒有自如選擇。”鐘先生說。　　據一份針對品牌長租公寓的上海客戶調研報告顯示，像萬科、龍湖這樣的集中式品牌長租公寓的定價一般為內環4000元月起，中環3500元月起，外環3000元月起，郊區2000元月起。分散式長租公寓品牌有自如、青客、愛上租等，其定價較低，內環為2500-3500元月，中環為1500-2500元月，外環為1000-2000元月，郊區為1000-1500元月。據業內人士透露，由于統一裝修及日常保潔和家電維修等服務，長租公寓租金普遍比市場價高出一些。　　服務是好是壞？　　管理者花大代價去運營，但依舊投訴不少　　雖然長租公寓正在被越來越多的年輕一族所接受，但是網絡上還是可以看到很多來自房客的抱怨：服務一般、房源與承諾的不一致、押金無法及時退還等等。“地理位置還是太遠，去大賣場買東西還得打車去”，“樓下的公共空間搞得不錯，但是沒有小區概念，沒有綠化、沒地方散步”、“不少房間朝北，被子、衣服都沒有地方晾”……　　一定價格下，居住環境仍是多數房客的首要考慮條件。記者發現，雖然大多數長租公寓都是以其服務在吸引租客，但是不同品牌長租公寓的租客中，仍有不少租客反映房間隔音效果差，較高的租金沒能帶來他們所期待的服務質量，且交通沒有宣傳的那么方便。　　“這是個需要花很大代價去運營的行業，有些方面，我們確實需要提升。”某長租公寓的負責人朱先生告訴記者，一些試圖以增值服務吸引租客的企業，卻也面臨著不少難題。目前集中式品牌公寓普遍面臨好地段拿房壓力大的問題，雖然現在長租公寓運營商都在盡最大努力解決品質和租金難兩全的困境，但想要得到本質上的改善，首先是要有充足的房源，其次是降低拿地成本以及運營中的費用。　　租期是長是短？　　最短簽一個月，但最長也只能簽一年　　“房租是2015年8月簽的，到這次簽合同，漲了25%。活生生的直接漲價！說是跟著周邊地區漲價的。說中間漲過2次了。半年漲2次。我是跟不上節奏了。”一位租客在網上吐槽自己租住一間長租公寓時碰到的問題。　　記者了解到，市民在長租公寓簽約時租期并不算特別長，雖說最短簽1個月，但最長普遍也只是一年一簽，也讓很多年輕人對租金預期的上漲心里沒底。“本來租金就不算便宜，如果每年定要漲一次房價，那我們租住在這里會缺失一些安全感。”這“一年一簽”的時間究竟算長是短？恐怕真正想長租的人對此不能完全滿意。“外面找中介說不定能租到2年的，水電煤也相對便宜多了。那長租公寓對我們年輕白領的好處，可能完全就是拎包入住，裝修尚可。方便懶人，但總體而言不夠實惠。”　　記者隨機采訪了幾位租客，他們均表示，考慮到上班方便而選擇了長租公寓，如若工作發生變化或具備一定經濟能力時，會選擇搬離。目前租住在張江長租公寓的租客秦先生告訴記者，年后他會考慮搬到市中心的老式公房，除了上班地點稍遠之外，與朋友聚會、拜訪客戶都會方便很多。　　利潤是高是低？　　目前盈利能力較弱利潤收入并不高　　記者了解到，長租領域主要有四類參與者，開發商類（萬科、龍湖等）、中介類（鏈家、我愛我家等）、酒店類（華住、如家等）和創業類（You+、灣流等）。據業內人士介紹，目前長租公寓機構的盈利能力仍然較弱，有一部分還處于虧損狀態。　　事實上，單純依靠租賃業務，長租公寓的利潤空間并不算高。“前期拿地投入多，后期還要維護，所以短時間內想賺錢并不容易”，一位長租公寓的負責人告訴記者，不少企業爭相進入這個行業，其實是看中了后期金融消費、生活消費等增值服務的想象力。而對于開發商來說，還考慮到了流量的成長性。　　盡管入局者眾多，但目前長租公寓在租賃市場所占的份額不到5%。總的來說，市場格局未定，長租公寓的發展仍在早期。　　不過從長遠來看，品牌房企還是對長租市場頗有信心。較早探索長租公寓領域的萬科“泊寓”，現已在28個城市擁有8.4萬間公寓。　　預計到2018年，萬科將拓展公寓目標45萬間，預計年收入94億元。龍湖“冠寓”則在16個城市布局，其在今年中期報告中明確提出，2020年長租公寓目標收入為20億元。　　[出路在何方]　　獲取房源成本居高不下、房源選點不科學、燒錢容易賺錢難，長租公寓面前困難重重，出路到底在何方？　　要有穩定的租期和優質的服務　　但是，無論如何，機構化運營的長租公寓，比普通“二房東”更有競爭力。無論舒適度、性價比還是增值服務，長租公寓房源信息真實，為新一代城市租房群體提供了一個更好的選擇。　　近期，為轉變“輕租重售”局面，不少城市在土地拍賣時開始加入全部或部分“自持”的條款，要求自持地塊所建住房或“多租少售”，或“只租不售”。同時，在租購并舉、租購同權的導向下，圍繞長租公寓的政策紅利還將持續釋放。　　上海鏈家首席市場分析師張月告訴記者，長租公寓這個細分行業才剛剛開始，真正的服務競爭力差別、商業模式都還沒充分展現，需要長期的用心培育和投入：消費者需要的是有品質的物業、有品質的生活、有穩定的租期、比較好的服務等等。所以長租公寓經營屬于服務業，要在線上和線下很深度地去運營，服務更要落地。舉例來說，哪怕提供較好的保潔服務這一項，要想做到滿意也要管理得非常細致。如果這些解決不了的話，消費者體驗就不會好，體驗不好整體經營效益就不夠。　　張月認為，長租公寓并不是一個迅速賺錢的捷徑，而是一個長態與常態的經營。除此之外，政府的政策扶持，如在稅收上的減免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等，都可以起到一定程度減輕運營負擔的效果。　　要提供特定的投訴渠道給租客　　“千萬別來住！開始看房間干凈，大堂漂亮就入住了，活生生被坑了兩個月。經常跳閘冰箱東西全化了，冬天沒熱水，一個月后房間頂燈壞了要我自己賠！”網友表示，公寓的工作人員上班時間玩手機，續費還要等她把游戲玩好。記者昨天在大眾點評網上搜索時發現，對于長租公寓，租客的投訴頗多。投訴集中在長租公寓的服務一般、隨意漲價、水電煤價格偏高等。　　長租公寓要解決租客“住”的體驗，只有產品體驗一流，租客才愿意支付更多的房租來住長租公寓。記者了解到，目前，部分品牌公寓宣傳與實際租住情況有出入，客戶反饋低于預期，性價比不高。　　“目前，在長租公寓的硬件投入上基本差不多，未來真正出現差異化可能會在服務上面。”據一位不愿透露姓名的業內人士表示，長租公寓正處于起步期，缺乏對其監管措施，“如果要想把長租公寓市場做好，就必須要提高服務質量。”該業內人士表示，政府部門必須要加強對長租公寓的監管，提供給租客特定的投訴渠道，這樣才能真正有效地解決租房遇到問題。

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