重組上市1周年，招商蛇口三大業務板塊正在邁入增長快車道，其深度整合效應開始凸顯。伴隨商業模式的成型，其園區板塊業務有望借助A股上市融資平臺，加速模式的復制擴張，引領招商蛇口戰略轉型。 　　然而，傳統房地產開發業務在營收中的占比依然較高，招商蛇口在前海的土地資源建設利潤釋放以及新興業務培育成長還尚待時日，其“去地產化”仍然需要耐心。 租辦公室 　　2016年11月12日，以“藍色夢想·啟航蛇口太子灣”為主題的“內地與港澳郵輪旅遊合作發展大會暨太子灣郵輪母港開港儀式”在深圳舉行，在200余名到場嘉賓的見證之下，頭頂“全國最大郵輪母港”光環的蛇口太子灣郵輪母港，正式開港。次日，深圳太子灣郵輪母港迎來1400多名乘客，首航將駛往越南胡誌明市及芽莊。 　　作為招商蛇口（001979）旗下全資擁有的郵輪母港項目，深圳太子灣郵輪母港後方港區占地面積69.764萬平方米，總建築面積達170萬平方米，是目前國內唯壹可以停靠世界上最大的22萬噸級郵輪的郵輪碼頭。據招商蛇口介紹，“深圳蛇口太子灣郵輪中心，將打造成為集關檢、免稅商業、餐飲、辦公等功能於壹體的口岸城市綜合體”。 辦公室 　　太子灣國際郵輪母港的開港運營，意味著招商蛇口旗下的新業務板塊—郵輪產業的建設與運營取得又壹項實質性進展。 　　2016年以來，招商蛇口旗下的郵輪產業建設與運營板塊業務提速。9月8日，“廈門海上世界國際郵輪碼頭”正式開工；9月30日，招商蛇口郵輪預訂平臺上線運營；10月31日，深圳蛇口郵輪中心投入啟用，承擔原蛇口客運碼頭水上客運業務。2016年上半年數據顯示，招商蛇口郵輪產業建設與運營實現營收1.73億元。 　　事實上，招商蛇口園區產業板塊和社區產業板塊業務的表現，更為引人矚目。 　　2016年8月29日，招商蛇口及華僑城（000069）組成聯合體靠技術標奪冠，以310億元總價取得深圳寶安區空港新城國際會展中心（壹期）配套商業用地的土地使用權及建設運營權。 　　該項目整體占地面積約178.35萬平方米，規定總建築面積約245.33萬平方米，包括會展用地及配套商業用地兩部分。會展用地占地面積約125.53萬平方米，規定總建築面積約91萬平方米，主要為會展場館；配套商業建築用地總占地面積約52.82萬平方米，規定總建築面積約154.33萬平方米，包括商業、辦公、酒店和商務公寓等功能建築。根據雙方協議，招商蛇口與華僑城將按照50:50聯合進行開發。 　　2016年9月21日，招商蛇口控股子公司深圳市招商前海實業發展有限公司，與深圳市前海管理局下屬全資子公司深圳市前海開發投資控股有限公司，合資成立了深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司（下稱“自貿投資公司”）。 　　企業與政府組建合資公司建設自貿區，在國內史無前例。 　　雙方協議顯示，自貿投資公司分別由上述二者出資5億元，各占50%股權，共同開發前海2.9平方公裏的土地。根據股權比例，招商蛇口將擁有合資公司41.25%股權。該公司定位為“全球領先的自貿園區綜合開發建設和運營服務商”，具體負責自貿新城開發建設與運營管理、園區綜合運營服務、深港合作的服務保障等服務，致力於探索“小政府+大企業”的企業化管理、摸索PPP2.0新模式。 　　招商蛇口2016年前10個月的業績報告顯示，公司又分別斥資17.52億元和7.46億元拿下佛山市順德區陳村金錩項目和大連市體育中心四期A區項目。 　　在外界看來，招商蛇口重回A股1年間大手筆動作不斷，接二連三被置於鎂光燈下。 　　數據顯示，招商蛇口2016年前三季度實現營業收入367.32億元，同比增長43.98%；實現歸屬於上市公司股東凈利潤56.1億元，同比增長193.68%，公司資產總額2418.4億元，凈資產679.04億元。這表明，招商蛇口凈利潤同比增長近2倍。 　　2015年12月底，原招商局蛇口工業園區公司（下稱“蛇口工業區”）吸收合並招商地產（000024/200024，已退市），重組為招商蛇口並重新在A股上市。作為A+B股重組再A股上市首例樣本，招商蛇口的經營業績壹直頗受外界關註。 　　上述種種跡象表明，重組上市1周年，招商蛇口三大業務板塊正在邁入發展快車道，其深度整合效應開始積極顯現。那麽，短短1年間，招商蛇口的經營業績是如何實現的？其整合效應究竟是如何發揮的？當下這種成長狀態又能否持續？ 　　為解開謎團，我們從蛇口工業區與招商地產的重組上市說起。 　　地產旗艦 　　作為央企中的領先企業，招商局集團實力雄厚，其旗下包括交通運輸及基礎設施、金融業、房地產三大核心產業。在招商蛇口重組上市之前，招商局集團地產板塊資產主要包括原上市企業招商地產、蛇口工業區以及港口基建地產板塊等。 　　成立於1984年的招商地產是中國最早的房地產公司之壹，也是招商局旗下最大的地產上市平臺。1993年6月，招商地產A股、B股先後在深交所上市，B股之後又在新加坡證券交易所上市。在很長壹段時間內，招商地產的經營業績位居行業前茅，為地產行業“萬招保金”四強之壹。2014年度，招商地產實現營業收入433.85億元；截至2015年第三季度，招商地產總資產達到1814.18億元。 　　近10年來，相比於中國恒大（03333.HK）、萬科A（000002）、碧桂園（02007.HK）等民營房企的高歌猛進，招商地產業績表現顯得波瀾不驚。2011年開始，受宏觀調控、房地產限購令以及市場競爭激烈等因素影響，“萬恒萬綠”稱雄中國房地產市場，招商地產從“萬招保金”行列退出，並且消失在地產行業前15強名單中。 　　Wind數據顯示，2006-2009年，招商地產營業收入規模穩居中國恒大之上，但2010年之後被中國恒大超越，並與之規模差距拉開至百億元以上。2014年，中國恒大躋身千億級行列之時，招商地產規模仍然不足500億元。與萬科的營收增長對比也同樣明顯，二者營業收入從2006年151億元距離，擴大至2014年千億元之巨（圖1）。在分化加劇的地產江湖中，招商地產被甩出第壹陣營。